法庭判决

法院审理认为，双方讼争的房屋系小产权房，不能买卖，故双方签订的《购房协议书》无效。

原、被告均明知该房性质仍予买卖，对本案的发生负有同等责任。原告要求被告退回购房款法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法无据，法院不予采纳。

故法院依法判决被告退还原告购房款24万元。

经鉴定，代小姐所买的小产权房同期市场价为28.73万元，因陈先生只享有80%的产权，共价值为22.98万元。

合同解除后，代小姐若购买条件相当的房需另支付12.48万元，故陈先生需承担80%的赔偿责任，即9.984万元。

法庭判决

2008年9月，中原区法院审理后认为，因无法办理房产证导致房屋合同解除，陈先生应负主要责任。

因此，中原区法院一审判令陈先生返还代女士房款5万元，赔偿代女士损失9万余元；代女士则支付陈先生总房租2.67万元的80%，即2.136万元。 

一审判决后，陈先生不服遂上诉至河南省郑州市中级人民法院。

 2009年2月11日，郑州市中院终审判决维持原判

法律法规

①《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。 

②国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地用证和房产证。 

③国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

合同效力

有效合同：

本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

无效合同：

①本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同 

②集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则

①《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 

②海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

③2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。