为加快推进房地产业的转型升级，建立符合我市房地产业健康发展的长效机制，根据上级有关要求，制定本实施方案。

一、 指导思想、工作原则和主要目标

（一）指导思想。坚持以人为本，积极适应经济发展新常态，顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势，整合提升房地产开发投资，做大做优物业服务，积极推进供给侧结构性改革，不断提高房地产业的绿色化、智能化、精细化水平，不断提高产品的耐久期、舒适度、便利性，不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度，满足人民群众对房地产业的新需求。

（二）工作原则

1.坚持创新发展，致力于增强行业活力，更加注重体制机制创新、管理创新，加快推动产品创新、技术创新、商业模式创新，促进房地产业转型发展和升级发展。

2.坚持协调发展，使房地产业的发展规模与我市经济社会发展相协调，使房地产产品及服务质量与人们日益提高的品质需求相协调，努力促进房地产业与新型城镇化发展相协调，使房地产业更加注重与相关产业融合发展。

3.坚持配套发展，致力于改善公共服务。加强 基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等设施配套，与新建住房“同步规划、同步建设、同步交付使用”。

4.坚持绿色发展，致力于推进房地产产品低碳化、建筑(住宅)产业现代化，更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护，带动绿色建筑发展和低碳社区、低碳城市建设。

（三）主要目标。经过五年努力，全市房地产产业结构明显优化，经营效益和产业集中度明显提高，房地产产品与服务品质进一步提升。今后五年年均房地产开发投资保持在160亿元左右，商品房销售面积保持在230万平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。

二、 房地产业升级的主要方向与路径

（一）主要方向

1.提升性能，促进产品品质升级。一是实现产品精细化，打造精品住房，为消费者开发建设建筑质量更高、房型更合理、景观更优美、服务更完善的产品，提高居住满意度。二是实现产品智能化，将房地产产品内部的智能化系统与外部的各种信息服务与管理结合起来，将物业服务与安全防卫系统有机结合起来。三是实现产品低碳化，以“低能耗、低排放、低污染”为导向，充分利用低碳技术、绿色建材产品、新能源和可再生资源，建设低碳社区，提高居住的舒适程度，实现可持续发展。四是实现产品产业化，运用现代工业组织和信息化手段，对建筑工业化生产各阶段要素进行技术集成和系统整合，达到建筑设计标准化、构件生产工厂化、住宅部品系列化、现场施工装配化、土建装修一体化，提高住宅产业的生产效率和质量水平。五是实现产品品牌化，引导企业通过对产品质量、性能、技术和物业服务等方面的客观评价，树立品牌项目，推动企业品牌建设。

2.改进服务，促进物业服务升级。鼓励企业通过管理创新、技术创新和运营模式创新，从单纯的产品销售向“产品+服务”升级，拓展社区物业服务领域，开展社区物业综合服务，延伸服务产业链。

3.鼓励重组，促进企业合作并购。鼓励企业通过多种方式合作并购，形成具有较大规模的现代化房地产集团企业，通过合作并购打造一批具有省内国内影响力的房地产企业，增强竞争力。

4.提高项目开发准入门槛。提高开发质量和效率，提升房地产品质和服务功能，加强房地产开发项目管理，全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，加强对投资规模、资质条件、开发经验、融资能力、管理能力等方面的审核。

（二）实施路径

1.科学推进住宅产业化，促进企业提质增效。一是推进住宅设计标准化。大力推进建筑产业化，针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为建筑构件和部品工厂化生产奠定基础。针对住宅建设需要，采用不同套型面积的住宅建筑标准图集，提高设计和施工效率，推动住房建设订单化、批量化。兼顾住宅内部空间设置的灵活性和自主性，为购房者在入住前进行个性设计、选择菜单化装修创造条件。二是推进住宅部品通用化。按照山东省住宅部品地方标准和推荐目录，引导部品生产企业开展系列开发、规模生产、配套供应，生产与多种住宅建筑衔接通用的部品。运用住宅小区规划设计方案评审、国家康居示范工程等机制，大力推广太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、供热计量温控、节能保温与结构一体化等优势产品。三是推进住宅施工装配化。加快推广应用装配式钢筋混凝土结构、钢结构等建筑产业化结构体系，增加应用建筑产业化技术建筑比例，提高住宅产品性能。大力扶持发展建筑产业化构件生产企业，应用预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅度提高住宅施工装配化程度，逐步实现露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。四是推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计环节入手，组织合作企业实施土建装修一体化，开发全装修成品住房。严格实施山东省地方强制性技术标准，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。在销售全装修商品住宅时，实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。五是组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业及科研单位为依托，组建住宅产业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。支持住宅产业联盟龙头企业选址建立相应规模的住宅产业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。

2.升级物业服务，搭建社区综合服务平台。突出服务周到、维修便利、居住安全以及呼叫反应迅速，优化物业服务。培育专业化社区服务公司，发展代购代办、老人陪护、家政服务、楼宇管理等业务，运用现代信息技术，提高接单服务效率。鼓励物业服务企业充分开展与专业化服务公司的合作，促进物业服务专业化、信息化、多元化，为购房业主提供优质综合延伸服务。以住区居民需求为导向，整合政府、社区、市场资源，搭建社区综合服务平台，集政务服务、公共服务、商业服务及物业服务等为一体，为业主提供更优质高效的现代生活。

3.规范中介服务，提升行业信誉和企业整体实力。培育房地产咨询骨干企业，着力提升房地产市场调研、开发项目可行性研究及项目前期策划等专业服务能力。发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建设，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量。全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人（含置业顾问）岗位培训和信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为，支持实力强、信誉好的经纪机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃商品房、二手房和房产租赁市场。

三、 房地产业转型的主要方向与路径

（一）发展休闲农业和农业综合体。农业综合体是农业产业化发展的新模式，以农业为载体，实现土地集约化综合利用，完善产业链和价值链配置。鼓励企业开发休闲农业和农业综合体，结合地方农林特产优势，积极引进外地、国外的名优农牧渔品种落地，整合利用农村自然风光、田园景观、农耕文化、农业生产经营设施、农家生活等资源，将农业单一的食品保障功能向原料供给、就业增收、生态涵养、观光休闲、文化传承等多功能拓展，满足城市居民休闲体验需求。提倡该类项目实行一二三产业链条式发展，一产主要做特色经济作物种植；二产主要做农产品深加工，形成田园式工业客厅，打造加工生产示范基地、进行生产线参观、体验等；三产围绕一二产业做好配套服务和休闲度假项目的建设。

（二）开发山地野奢酒店。山地野奢酒店的开发建设要与我市的地域特色相结合，努力寻求独特创意的突破，酒店多布局在自然生态环境保存较为完好的“边缘化”地带，满足顾客猎奇和体验的心理，通过精准选址，整合优势资源，打造优美而私密的环境。酒店的风格要具有鲜明的主题和文化内涵，展现当地质朴的原生态；突出体验，注重服务品质的提升，建设完善的配套设施，提高酒店的舒适度。

（三）开发书画艺术休闲园。依据泰安独特的自然和人文资源，鼓励企业开发书画艺术休闲园。园区规划要体现创作、展览和休闲区的适度分离，既保持艺术家的创作环境，又要满足游客的文化旅游休闲需求，既要建设文化设施、交易设施，又要建设餐饮、酒店、体验馆等娱乐休闲设施，实现多种设施的合理配置和布局。

（四）开发文化创意产业园。优先打造以泰山文化为特色的产业园区，产业发展应与园区主题相契合，鼓励采用校企运作、老城区建筑改造等模式，开发设计策划类、艺术创作和展示类、技术创新和服务外包类、时尚和休闲服务类创业园区。

（五）开发特色商业综合体。借势泰山旅游客源，建设具有文化特色，集购物、娱乐、会展、居住于一体的创新型商业综合体项目。加强商业综合体建设的主题设计（包括整体主题和局部主题），注重功能分区、建筑风格、经营类别、业态选择的整体协调，增加体验与生活式业态。

（六）发展健康养老地产。针对日益扩大的养老需求，开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”“老人房”及养老公寓，在具备条件的已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。鼓励企业发展“养老地产+康体疗养+文化体验+农业园区”相结合的复合养老模式，倡导开发养老公寓、疗养度假村等健康养老地产。加强产业链的跨界融合，整合投资开发、运营、医疗、保险、服务等资源，为养老消费提供产品租售、保健、养生、医疗、护理、家政等专业服务。针对老年人的医疗保健需求，联合医疗机构，加强健康管理、医疗保健等服务功能。

（七）发展房产租赁市场。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业，鼓励社会投资兴办住房租赁经营企业，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务。支持开发企业租售并举，在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租，鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点，拓宽社会投资渠道，扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模；鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金，获得长期稳定收益，同时多渠道增加租赁房源。机关事业单位可以租赁方式解决办公用房缺口。

四、 保障措施

(一)加强政府引导和市场监管。各县（市）要组织编制《住房建设规划(2016-2020年)》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，防止商品房持续供应过剩。根据土地利用总体规划和住房建设规划，提出3-5年的开发项目纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据。全面实行房地产交易信息日报制度，定期分析研究房地产运行情况，因城施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可(商品房现售备案)、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。全面实行商品房、存量房买卖合同网上签约备案，规范使用住房和城乡建设部、国家工商总局联合发布的新版合同示范文本。全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，保障当事人合法权益，维护社会稳定。积极整顿和规范房地产中介市场，住房城乡建设部门定期组织房地产市场执法检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。加强物业服务市场监管，维护市场竞争秩序。鼓励大中型房地产开发企业自办物业企业、自管开发项目，鼓励与专业化社区服务公司合作，促进物业服务向社区综合服务延伸，强化自身品牌效应。

(二)改进房地产开发用地供应管理。根据住房建设规划，结合房地产市场供需态势，合理确定住宅建设用地年度供应规模。在房地产开发用地出让前，由国土资源、规划、住房城乡建设主管部门共同制定拟供地块出让方案。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、建筑产业化技术应用等提出明确要求作为相应拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目建设中严格监督落实。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的县（市），国土资源、住房城乡建设、规划主管部门应根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途和规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续。

(三)大力提升住房品质和综合配套水平。加快发展省地节能环保的百年住宅。以大型住宅小区为突破口，全方位推进住宅设计标准化、住宅部品通用化、住宅施工装配化、土建装修一体化、技术应用集成化，重点推广应用新型结构体系、绿色低碳、互联网、物联网等技术，大幅度提高住宅的工程质量、功能质量、科技含量和耐久性。提高房地产开发项目综合配套水平。结合片区控制性详细规划，强化住宅小区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、环境卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施的规划建设。消防、防雷、人防等各专项验收单位，应提高查验效率，简化审批程序，快速、高效完成各专项验收。住宅小区内供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位在设施设备建设中，应当简化施工手续，缩短施工时间，取消不合理收费，规范现场施工行为，确保按期交房。

(四)提高房地产项目行政审批效率。结合深化行政审批制度改革，全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目，根据有关规定，推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。研究制定合理的物业收费标准和税收扶持政策，规范政府采购物业管理项目的招投标。

(五)扶持房地产骨干企业做大做强。支持开发企业合理融资需求，对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。就建筑(住宅)产业现代化、物业管理信息化等新技术，组织开展研讨交流活动。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业，通过主板市场或“新三板”上市。开发、物业企业在市内异地开展业务的，可以不再新设立独立法人资格的子公司，在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。

（六）发挥房地产行业协会作用。支持建立我市房地产业协会，发挥协会对行业自主、自治、自律的职能，支持协会当好政府与企业之间的桥梁和纽带，深入了解企业诉求、维护行业权益；支持协会推动行业自律，重点推进房地产业信用体系建设；组织企业之间横向、纵向商务和技术交流，促进部分房地产企业的合作开发、跨界合作和股权合作；组织产学研合作，引导促进企业积极向产业链上下游拓展；开展开发、物业、中介行业测评，开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介活动；组织从业人员教育培训，组织房地产企业经理考察学习，开拓视野，借鉴创新经验，提升企业业务能力，推动行业整体素质不断提高，为房地产业转型升级夯实基础。

(七)优化房地产业发展环境。加大人才培养力度，积极推动房地产开发、物业服务企业与高等院校合作，培养房地产经营和物业管理专业人才。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。优化房地产规费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。房产管理部门搭建房产租赁信息服务平台，为供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。抓紧开展房地产开发企业信用评价工作， 客观公正搞好舆论宣传，在全社会大力普及房地产法律知识，增强契约精神，为房地产业持续健康发展营造良好发展环境。