基本案情
原告（被上诉人）胡正兴诉称：双方签订《商品房订购协议》，约定胡正兴向曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司（下称昌裕房地产公司）购买锦福园一期A地块201号商铺。胡正兴按约定支付了5%的购房款48220元，但昌裕房地产公司未依约办理登记备案，已违约。请求判令昌裕房地产公司：1.继续履行《锦福园一期A地块·商品房订购协议》（房号为201），办理商品房备案登记，并承担因备案登记产生的费用；2.支付违约金14466元；3.承担案件受理费、保全费、律师费等相关费用。
被告（上诉人）昌裕房地产公司辩称：《商品房购销合同》是胡正兴要求昌裕房地产公司为其法定代表人周洪林向胡正兴的哥哥胡石云借款2300万元提供的书面担保。双方不存在真正意义上的商品房订购关系，且胡石云的借贷关系案件已结案并执行完毕。
法院经审理查明：2014年11月4日，昌裕房地产公司（甲方）与胡正兴（乙方）签订《锦福园一期A地块·商品房订购协议》。协议第一条约定：乙方向甲方订购甲方开发建盖的位于锦福园一期A地块第2栋201号商铺，总销售价为964396元。第三条：协议签订后乙方向甲方支付房款总额的5%，房屋产权属乙方所有。若甲方将乙方订购的商品房卖给他人或者提出各种理由属甲方违约，甲方按照订购商品房款总额的30%支付乙方违约金且承担给乙方造成的损失；若乙方不按时支付房款给甲方造成损失，由乙方按订购商品房款总额的30%支付甲方违约金且承担给甲方造成的损失。第四条：甲方在办到预售房许可证后7日内将《商品房购销合同》备案登记给乙方，否则甲方除按第三条约定赔偿损失外，还应承担法律责任。第五条：双方正式签订《商品房购销合同》，本协议自行失效。2014年11月4日，胡正兴支付48220元。2015年1月26日，昌裕房地产公司取得《商品房预售许可证明》。2015年1月30日，昌裕房地产公司（甲方）与胡正兴（乙方）签订《商品房购销合同》。约定：乙方在签订本合同前支付房款总额的5%，该房屋竣工验收合格后十五日内支付房款总额的45%，剩余房款甲方办给乙方房产证后十五日内一次性付清；本合同签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的市或县房地产管理机关登记备案。
另查明，2014年11月，胡正兴与昌裕房地产公司签订了49套商铺的《商品房订购协议》，后又分别签订《商品房购销合同》。之后其中22套商铺备案给第三人。现胡正兴就其余的27套商铺分别提起诉讼。案涉商铺至今未竣工验收。
又查明，胡正兴系案外人胡石云的弟弟，案外人周洪林系昌裕房地产公司的原法定代表人。2013年7月19日，胡石云与周洪林、曲靖市麒麟区昌裕小额贷款有限公司（下称昌裕小贷公司）、昌裕房地产公司及曲靖昌裕建设工程有限公司（下称昌裕建设公司）签订《借款担保合同》，约定由周洪林向胡石云借款2300万元，由三公司承担共同连带保证责任。2013年7月22日胡石云以银行转账方式分两笔将2300万元借款转至周洪林的个人账户。
2014年10月31日周洪林出具《承诺书》，昌裕房地产公司在《承诺书》上作为担保方盖章。周洪林承诺，在2015年1月30日还胡石云利息1000万元，于2015年4月30日前全部还清胡石云借款利息和本金，周洪林若不按约定时间支付胡石云借款本息，按胡正兴2014年10月31日写的承诺书条款执行。当日，胡正兴出具《承诺书》，为胡正兴在瑞丽市“锦福园住宅小区一期工程A地块”购买的商铺做出承诺：1.周洪林若不按2014年10月31日写给胡石云的承诺书约定时间支付胡石云借款本息，胡正兴不允许昌裕房地产公司等价返购胡正兴所购商铺；若在约定时间支付清胡石云借款本息，胡正兴同意昌裕房地产公司等价返购胡正兴所购商铺；2.胡正兴承诺在2015年4月30日前，若周洪林已偿还胡石云部分借款，按已还金额允许昌裕房地产公司等价返购商铺。2015年7月30日后不允许昌裕房地产公司等价返购；3.胡正兴同意昌裕房地产公司在2015年4月30日前对外订购胡正兴购买的商铺，但必须按胡正兴购买该商铺等价金额先支付给胡正兴房款（该房款由胡正兴代周洪林支付给胡石云借款）后才能返购。胡正兴才能配合昌裕房地产公司撤销备案手续。之后，周洪林没有按约还本付息。
胡石云诉周洪林、昌裕小贷公司、昌裕房地产公司、昌裕建设公司民间借贷纠纷案已经生效判决确定，由周洪林偿还胡石云借款本金2300万元及利息，且承担律师服务费，三公司对以上债务承担连带偿还责任。
案例评析
本案是处理民间借贷案件中的买卖型担保的典型案例。本案争议焦点是商铺买卖行为是单纯的商品房预售合同还是为借款合同提供担保。二审法院努力探寻案件事实真相，最终认定商铺买卖行为属于为借款合同提供担保，买卖合同因系虚假意思表示而无效。买受人并非借款合同的当事人，本案不能适用民间借贷司法解释第二十四条规定。人民法院应当按照合同无效的后果进行处理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应判决驳回诉讼请求。
一、案涉商铺买卖行为不是单纯的商品房预售合同——发现真实作为民事证据法的根本目的
法官以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。发现真实是民事证据法的根本目的，是法官在民事诉讼中查明案件事实的不懈追求。法官应当依照法定程序，全面客观地审核各方当事人提交的所有证据材料，不轻易放弃对已有证据的合理怀疑，尽可能发现案件真实，从而达到更强的内心确信。
本案中，一审法院以《商品房订购协议》、《商品房购销合同》、已支付商品房首付款为由，认定商品房预售合同合法有效，并判令昌裕房地产公司根据约定办理登记备案，而对于昌裕房地产公司所称的商品房预售合同是为借款合同提供担保的辩解，以及与此相关的《承诺书》等未予认定。
笔者认为，认定买卖合同是否真实，作为表示形式的书面合同书等虽具有较大证明力，但并非无法推翻。本案中，尽管双方当事人之间的商铺买卖协议及行为在形式上符合商品房预售合同的特征，但是，案件中存在的以承诺书为桥梁将买卖合同与借款合同直接关联、买卖合同本身约定不合常理、胡正兴在生效判决执行中的反应行为明显异常等情况，应足以使法官对买卖合同的纯正性产生合理怀疑。一审判决过分关注“形式精准”从而走入僵化的机械裁判误区，进而放弃了法院在查明事实时应努力发现真实的不懈追求。
因此，在双方当事人提交的证据均有缺陷，且对法律关系性质存在相反指证的情况下，法官应结合所有的证据材料，运用逻辑推理和日常生活经验，进行合乎常理的解释，探究法律行为发生时双方当事人的真实意思，从而对法律关系的性质作出正确的判断。
二、借款合同当事人的各自关系人签订买卖合同作为借款合同的担保，买卖合同无效
其一，买卖合同约定了商铺买卖的债权债务内容，买受人已支付部分房款，当事人需根据办理预售许可证及工程进度等实际情况逐步实行付款行为和权属登记行为等，合同在形式上符合商品房预售合同之外观。
其二，本案合同的履行若不中断，则可能：一是债务人按时履行还款义务的，出让人可等价返购商铺；二是出让人向第三人出售商铺的，需先支付与房款等值的金额由买受人转交给贷款人用于还款，之后才能返购；三是债务人不按时履行还款义务的，买受人将通过实际给付房款或债的转让等方式取得商铺所有权。买卖合同订立时商铺的价款已确定，故商铺可以抵偿的债务金额亦已确定，商铺买卖行为具有代物清偿预约的性质，清偿期前的代物清偿意思不受法律保护。[1]据此，买卖合同是借款合同当事人的各自关系人为借款合同订立，具有担保的从属性、补充性和保障债权切实实现性等特征[2]，属于买卖合同为借款合同提供担保。
其三，基于逻辑推理和日常生活经验，买受人胡正兴系贷款人胡石云的关系人，出让人昌裕房地产公司系借款人周洪林的关系人，关系人的这层幌子本身不应影响担保合同的性质认定。为规避法律规定，形成非同一主体的假象，实践中存在多主体参与、编织复杂法律关系网的情况，但是这并不影响对最终受益人和法律关系性质进行实质判断。关系人与当事人之间常常基于亲缘或者利益等关系构建，对外为利益共同体，对内则有自己的利润成本分配和权利义务确定方式等。本案中，双方签订商铺买卖合同为借款合同提供担保，同样是为保障胡石云的债权能够切实得到实现，符合从合同保障主合同债权实现这一担保的基本原理和根本属性。
综上，案涉商铺买卖行为为买卖型担保合同，作为外形的买卖合同系虚假意思表示。
（二）虚假意思表示的买卖合同无效——兼论民法总则的时间效力
案涉商铺买卖行为，明为买卖，实则为借款合同提供担保，买卖合同的双方当事人关于商铺买卖的负担行为系虚假意思表示。虚假意思表示的民事行为的效力认定，这关系到《民法总则》和《民法通则》的适用问题。
笔者认为，有关民事实体法的时间效力问题，首先，由于民事实体法具有指导民事主体依法从事民事法律行为并产生预期法律效果的功能，因此，为保护民事主体的信赖利益，人民法院裁判时适用的民事实体法应是行为发生时的法律。其次，对于行为发生时尚未实施但裁判时已实施的法律有明确规定，且该规定不与行为发生时的法律精神存在冲突的情形，可适用裁判时的法律规定。民事实体法时间效力问题在《最高人民法院对在审判工作中有关适用民法通则时效的几个问题的批复》及民法通则意见中也有一致的规定。
具体到有关虚假意思表示效力的法律适用问题。《民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备的条件包括意思表示真实，没有明文规定意思表示虚假时民事行为是否无效，但是该法第五十八条规定的民事行为无效情形均属于未同时具备五十五条规定的民事法律行为构成条件的情形。据此，可以推断出《民法通则》的立法本意应是，同时具备第五十五条三个条件的民事行为有效，而三个条件缺一则为无效民事行为。自2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百四十六条则明确表述，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
三、买受人可以买卖合同无效为由变更诉讼请求，拒绝变更的，人民法院应判决驳回诉讼请求
（一）本案不能适用民间借贷司法解释第二十四条——买受人系借款合同当事人之外的第三人
我国法定的债的担保方式包括物的担保（抵押、质押、留置）、人的担保（保证）和金钱担保（如定金）三种类型。学界普遍认为，民间借贷司法解释第二十四条规定了让与担保，是回应我国民间借贷社会实践，吸收国外让与担保制度精粹，由司法解释创设的一种新的担保形式。
司法解释规定的让与担保，在构成要件上，由债务人或者第三人与债权人以签订买卖合同作为借款合同的担保。在诉讼程序上，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并进行释明，出借人可变更诉讼请求为请求履行借款合同。在法律后果上，若借款人不履行法院按借款法律关系审理作出的生效判决确定的金钱债务时出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，具体方式是，人民法院在作出判决时，应当在判决主文中明确写明，如果借款人不履行判决确定的金钱债务，出借人可以依据判决申请强制执行买卖合同的标的物[3]；若出借人拒绝变更诉讼请求，则人民法院应裁定驳回其起诉。
该条规定中，请求履行买卖合同的主体是出借人，有权将诉讼请求由履行买卖合同变更为履行借款合同的权利主体也是出借人，故根据该条规定，作为担保的买卖合同的买受人应是出借人本人。在出借人与买卖合同的买受人两个主体分离的情况时，本条不能当然的适用。本案中，虽买卖合同具有为胡石云的债权进行担保的意思，但胡石云是出借人，而买受人却是胡正兴，故本案不能适用该条规定。法院不能直接向胡正兴释明其将诉讼请求变更为借贷法律关系，自然也不能直接驳回其起诉。
（二）买受人变更诉讼请求的方向——主张合同无效的法律后果
买卖合同因系虚假意思表示无效，该买卖合同背后隐藏的民事行为为担保合同。但是，该种担保并非法律规定或者司法解释承认的担保类型，不能产生担保的法律效果。并且，借款合同纠纷已由生效判决确认，在该案的审理过程中，贷款人坚决否认商铺买卖合同系借款合同的担保，故担保的法律后果在事实上亦不能实现。
在审理过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。那么，买受人作为原告，其变更诉讼请求的方向应是什么。笔者认为，买受人只能基于买卖合同无效变更诉讼请求，即有权主张按照合同无效的处理原则要求返还财产、折价补偿或赔偿损失。
（三）当事人不变更诉讼请求时的裁判思路——驳回起诉抑或驳回诉讼请求
作为买受人的本案原告不变更诉讼请求时，法律应如何裁判。一种观点认为，应裁定驳回原告的起诉，理由是原告的起诉缺乏正确的事实和理由，主要是考虑保护原告再次起诉的权利。当事人坚持不变更诉讼请求的，法院应当驳回其起诉，而不应作出实体判决。[4]另一种观点认为，法院应判决驳回原告的诉讼请求。在最高人民法院的裁判结果中，也有两种不同观点的体现，如（2004）民一终字第107号民事裁定书认为应裁定驳回起诉，而（2016）最高法民终676号民事裁定书则认为应判决驳回诉讼请求。
笔者更倾向于认同第二种观点，即判决驳回诉讼请求。其一，驳回起诉是指人民法院依据程序法的规定，对已经立案受理的案件在审理过程中，发现原告的起诉不符合我国民事诉讼法规定的起诉条件和法院的立案条件而对原告的起诉予以拒绝的司法行为。驳回诉讼请求是人民法院对已经立案受理的案件经审理后，对无正当理由或法律依据的实体请求以判决形式予以拒绝的司法行为，是对当事人实体请求权的一种否定评价。其二，没有正确的事实和理由因而不符合起诉条件的论点不能成立。民事诉讼法规定了起诉的条件之一是有具体的事实和理由，而非要求正确的事实和理由。况且，若要求起诉必须达到正确的事实和理由的程度，则所有缺乏事实和法律依据的情形都应裁定驳回起诉，完全不会有判决驳回诉讼请求适用的空间。随之，法院的民事裁判文书将只有两类处理结果，要么裁定驳回起诉，要么判决支持原告的诉讼请求，这显然不符合司法实践的客观情况。其三，认为驳回起诉有利于保护原告诉权而驳回诉讼请求则可能导致对原告诉权保护不利的观点亦难以成立。《民事诉讼法解释》第二百四十七条明确规定了重复起诉的条件。驳回起诉后，原告的诉虽相当于不存在，但原告再次以与前诉相同之当事人、诉讼标的及诉讼请求起诉的，构成重复起诉，不应受理。而驳回诉讼请求后构成重复起诉的情形亦如此。故不存在驳回诉请不利于保护原告诉权的问题。况且，驳回诉讼请求后理性原告另行起诉的，应提出不同的诉讼请求或事实理由，因具有新的诉的要素而不属于重复起诉，符合起诉条件的，人民法院应当受理。其四，驳回起诉和驳回诉讼请求的主要区别在于审理阶段和法律依据不同。驳回起诉发生于程序审查之后，适用《民事诉讼法》第一百一十九条；驳回诉请发生在实体审理之后，以欠缺实体法依据为由作出。具体到本案，案件已经受理并且经过两级法院的实体审理，原告以商品房预售合同有效为基础提出的诉讼主张依法不能成立，对于继续履行买卖合同的诉讼请求的否定已经是对当事人实体请求权的否定，应当判决驳回诉讼请求为宜。
本案是处理民间借贷案件中的买卖型担保合同的典型案例。近年来，在民间借贷司法实践中，由当事人合意出现了新的非典型担保形式。本案属于买卖型担保合同，但具有以下特殊性：买卖合同的双方当事人为借款合同当事人的各自关系人，与常见的一方为债权人、另一方为债务人或者第三人的买卖型担保合同存在不同；债权人及买受人坚决否认买卖合同的担保性质，且借款合同案件已经生效判决确认。本案涉及到真实意思的查明，合同的效力认定，买受人诉讼请求变更方向及不变更诉讼请求后的裁判处理等问题，属于司法实践中出现的新情况、新类型。
