泰山区、岱岳区人民政府，市政府有关部门：
近几年来，我市城市化进程不断加快，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。但是，随着市区的逐步扩大，市区内村庄综合改造工作相对滞后，低档零星插建、违章建设、村民居住环境脏乱差等问题日益突出，不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了城市的整体形象和招商引资环境。市区村庄综合改造，是改善群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施，对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展都具有重要的作用。为积极稳妥地做好市区村庄综合改造工作，现提出以下意见：
一、基本原则和要求
市区村庄综合改造坚持统一规划、政府组织、市场运作、各方受益的基本原则。“统一规划”就是在城市总体规划的指导下，按照统筹布局、成片开发、配套建设的要求，逐步编制出覆盖城市市区的村庄综合改造规划和每一个小区的控制性详细规划。“政府组织”就是各有关方面在政府的统一组织领导下，依照规划要求，对各个村庄回迁安置量、开发工程量及投入、效益等因素进行全面测算分析，制订出具体的综合改造实施方案，并有计划、有步骤地组织实施。“市场运作”就是通过政策吸引，利用项目招标等市场手段确定开发商，村民回迁工程实际投入的资金，从开发工程收益中予以弥补。“各方受益”就是处理好各方面的利益关系。按照责、权、利相统一的原则，通过实施村庄综合改造使市、区、街道、村和开发商形成利益共同体，达到城市环境面貌的较大改善，开发商得到一定利润，村集体经济得到一定发展，村民的居住环境得到改善的目的。
村庄综合改造是一项长期的工作任务，要统筹考虑、分步实施、先行试点、稳步推进。今年在泰山区、岱岳区先行试点，积累经验后，逐步推开。
二、任务分工和实施方法
市规划行政主管部门要尽快组织编制泰安市城市市区村庄综合改造规划。村庄综合改造规划要搞好现有村庄的集中与整合，在此基础上确定综合改造小区的数量、位置和规模，并作出宏观经济效益估算。要尽快组织编制近期改造区域的控制性详细规划，报市政府审定。控制性详细规划要特别注意绿地、环卫等基础设施以及教育、文体、社区及物业管理等公益性公建设施的控制指标，以确保小区功能齐全、设施配套、环境优美。规划编制要适度超前，规划设计要高标准、高档次、出精品，符合建设现代化园林旅游城市的要求。
市建设行政主管部门要会同市规划、国土资源管理部门依据市区村庄综合改造规划，本着先急后缓的原则，编制市区村庄综合改造年度计划，报市政府批准后执行。对列入年度综合改造计划的村庄，市建设行政主管部门要按照小区的控制性详细规划，依照本意见测算出开发商在回迁安置工程中的投入、提供给开发商的开发用地数量，连同房屋拆迁和工程进度、质量等形成综合改造方案，与被改造的村庄协商达成一致意见，并经村民代表会议或村民大会讨论通过后，报市政府审定。
市国土资源部门根据批准的村庄综合改造方案，对改造范围内的用地进行储备，依法办理建设用地手续，组织开发用地的招标、拍卖、挂牌活动。招拍挂方案要明确村庄改造范围的规划条件、开发商承担的村庄综合改造任务等内容。
区政府、办事处、村要做好对群众的宣传发动、思想教育等工作，并在土地征用、拆迁安置、工程建设中做好组织协调等基础工作。市规划、建设、国土资源管理部门要密切配合，并给予指导和监督。市区村庄综合改造工程完成后，由市建设行政主管部门组织综合验收，验收合格的，方可交付使用。
三、有关政策和保障措施
（一）村庄综合改造的回迁工程用地保留原土地使用性质，异地安置的，由市国土资源管理部门办理建设用地置换手续；开发工程用地按照有关规定通过招标、拍卖、挂牌的方式提供。村庄拆迁腾空的集体建设用地征为国有。办理国有建设用地使用手续的费用列入村庄综合改造成本。
村庄综合改造完成后村集体剩余的土地，视情给村集体留出部分土地作为经济发展用地，其余由市政府统一储备，统一安排使用。
（二）开发商在村庄综合改造中用于回迁安置工程中的投入，用开发工程收益弥补，保证开发商有总投资3%的利润。开发用地出让金可以分期缴纳，但首次缴纳不得低于50%。
（三）市区村庄综合改造工程（包括回迁工程和开发工程），免缴城市基础设施配套补助费、综合开发费、人防工程易地建设费（按要求建设人防工程），其他行政事业性收费、政府基金、经营服务性收费减半收取。市区村庄拆迁范围内的水、电、气、暖等用量保留使用权，重建时不计入增容量。
（四）实施综合改造的村庄，村民住宅房屋可以实行货币安置，也可以实行房屋安置。
一户多宅的，按一个合法住宅的补偿安置面积给予房屋安置，其他住宅按货币安置补偿的标准给予补偿。
补偿安置面积按宅院土地使用证载明面积的80%折算，经城市规划部门批准统一建设的楼房，按批准的建筑面积计算。
（五）村民住宅房屋实行货币安置的，补偿标准按照被拆除房屋重置成新价加区位价确定。补偿金额=（房屋重置价×成新+区位价）×房屋补偿安置面积。房屋重置价和区位价按市政府公布的标准执行。
（六）村民住宅房屋实行房屋安置的，回迁安置面积最高不超过180平方米（建筑面积）。宅院折算面积（或批准建设的楼房面积）小于180平方米且要求等面积安置的，应缴纳结构差价；要求按180平方米安置的，超安置部分按建安造价加小区配套建设费用结算；要求低于折算面积（或批准建设的楼房面积）安置的，少安置部分按建安造价给予补偿。折算面积（或批准建设的楼房面积）大于180平方米的，按180平方米安置并缴纳结构差价；超出180平方米未安置部分按建安造价给予补偿。建安造价按届时的社会平均价计算。结构差价平均不超过100元。拆除住宅的附属物及房屋装修补偿在村民交纳的结构差价中调剂解决。
村民在办理回迁安置住宅房屋确权登记手续时，有关办证费用减半收取；上市交易时必须补交土地使用权出让金，否则不予办理交易手续。
（七）拆除生产、经营、办公等非住宅房屋，对地上建筑按房屋重置成新价给予货币补偿。造成停产、停业损失的，参照《城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》的标准，按拆除房屋建筑面积给予补偿。
（八）市区村庄综合改造中的住宅建设纳入全市当年的房地产开发计划，改造建设规模应合理控制，防止对房地产市场造成较大冲击。?
（九）市区村庄综合改造完成后，民政部门要组织指导小区及时依法组建居民委员会，建立社区管理机构，为群众提供相应的服务。建设行政主管部门要监督指导小区通过召开业主大会，选举业主委员会，选聘物业管理企业，对小区实行物业管理，为居民创造良好的生活环境。
四、加强组织领导，确保村庄综合改造工作顺利进行
市区村庄综合改造是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的社会系统工程，要切实加强领导，统一组织，强化行政推动。市政府成立市区村庄综合改造领导小组，负责村庄综合改造的组织领导和协调。领导小组办公室设在市建设局，具体负责市区村庄综合改造的组织、协调、指导、监督。市规划、国土资源、行政审批服务中心、劳动保障、城市综合执法等部门要密切配合，各负其责，做好市区村庄综合改造的有关工作，主动为市区村庄综合改造提供指导、帮助和服务，及时办理有关手续。泰山区、岱岳区政府也要成立相应的领导组织和工作协调机构，研究制定具体的工作措施，积极配合做好相关工作。各办事处（乡镇）及村民委员会要做好对群众的宣传动员和组织协调工作，处理好村庄综合改造中的具体问题，以保障村庄综合改造工作的顺利进行。
附件：有关测算公式
有 关 测 算 公 式
提供开发商的开发性用地=（回迁工程总投入×103%－回迁工程收入＋开发工程成本×103%）÷（容积率×开发工程商品房加权平均销售价格）。各因素如下：
（一）回迁工程总投入=回迁工程建安总造价＋小区配套费用＋勘察设计费、工程监理费＋拆迁费用＋不可预见费＋启动资金贷款利息＋行政事业性收费
1、回迁工程建安总造价=拆迁总户数×180平方米/户（户均安置面积）×住宅平均建安造价（630元/平方米）＋规划确定的公建面积×公建平均建安造价（800元/平方米）
2、小区配套费用=规划总面积×小区配套费用(100元/平方米)
3、勘察设计费、工程监理费=回迁工程建安总造价×取费比例(1.5%+1%)
4、拆迁费用=临时安置费＋搬家费和搬家奖金＋委托拆迁费
5、不可预见费=（回迁工程建安总造价＋小区配套费用＋勘察设计费＋行政事业性收费＋拆迁费用）×4%
6、启动资金贷款利息=回迁工程总投入×（1/4）×年利率
7、行政事业性收费（略）
（二）回迁工程收入=结构差价收入＋超安部分收入＋贮藏室收入＋公建销售收入
1、结构差价收入=拆迁宅院数×166.7平方米×80%×100元/平方米
2、超安部分收入=拆迁宅院数×(180-166.7×80%)平方米×(建安造价＋小区配套)（730元/平方米）
3、贮藏室收入=拆迁宅院总数×储藏室面积(20平方米)×储藏室建安造价(400元/平方米)
4、经营性公建销售收入=规划确定的经营性公建面积×公建销售价格（根据区位确定）×92.5%(扣税7.5%，其中5.5%的城建税，2%的预收土地增值税)
（三）开发工程成本=开发工程建设造价＋勘察设计费用＋小区配套费用+土地储备费用+行政事业性收费+土地储备费用
1、开发工程建安造价=（开发土地面积×容积率×规划确定的住宅面积占总面积的比例）×住宅平均建安造价(630元/平方米)＋（开发土地面积×容积率×规划确定的公建面积占总面积的比例）×公建平均建安造价(800元/平方米)
2、勘察设计费和工程监理费=开发工程建安造价×取费比例(1.5%+1%)
3、小区配套费用=开发土地面积×容积率×每平方米价格(100元/平方米)
4、行政事业性收费（略）
5、土地储备费用（略）
（四）商品房销售加权平均价格=（规划住宅面积×住宅销售价格＋规划可销售公建面积×公建销售价格＋贮藏室面积×贮藏室销售价格）×92.5%(扣税7.5%)÷（住宅面积＋公建面积）
注：测算中涉及的费用标准按改造时市政府公布标准执行。
