一、 改造模式
城中村改造坚持“自求平衡、一村(居)一策”和尽量节约建设用地的原则,根据各村(居)实际情况,采取灵活多样的方式进行改造。积极引导和鼓励有条件的村(居)合村并点,对分布零散、规模较小的村(居)实行集中联片建设,稳步推进改造工程实施。主要采取以下两种模式:
(一)捆绑打包联合改造模式。将被改造村(居)的回迁安置与开发项目统一规划建设。根据可用土地,按照泰政发〔2004〕71号文件规定测算出土地出让底价,同时捆绑安置条件,一次性公开出让给开发商进行开发建设。
(二)旧村(居)改造回迁安置与房地产开发切块分开模式。根据村(居)可用土地,按照泰政发〔2004〕71号文件规定测算出回迁安置用地和开发用地面积,将房地产开发用地通过招拍挂确定开发商;回迁安置用地由村(居)自行建设、安置。
二、 改造用地范围
旧村改造规划用地面积原则上不得突破原旧村占地总面积。旧村占地总面积由所在区政府组织勘测审核,泰城城中村改造工作领导小组办公室组织国土、建设、规划、房管等有关部门和单位核实确认。
三、 拆迁安置方案
城中村改造根据各村(居)实际情况,采取“一村一策、村民自治”方式,按照泰政发〔2004〕71号文件规定制定拆迁安置方案,经村(居)民大会通过并报经市、区两级领导小组批准后,由村(居)委会组织实施。
四、 用地及建设手续办理
(一)回迁用地手续办理。已审批规划的旧村改造回迁用地可以办理国有划拨手续,也可以整体或者部分协议出让给村(居)委会。协议出让的地价由所在区政府按照市场价格以及有关规定提出,报市国有土地使用权出让定价协调小组确认,出让金按照泰政发〔2005〕48号文件的有关规定缴纳,由两区政府组织收取。
协议出让的旧村(居)改造用地手续,严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划批准的旧村改造方案进行办理。
(二)开发用地手续办理。旧村(居)改造规划为开发用地的采取公开出让方式办理用地手续。开发用地实行净地出让,因故不能提供净地,具备条件的也可实行期权净地出让。实行期权净地出让的,村(居)委会要出具限期拆迁腾空土地的书面责任承诺书,公开出让前要与拆迁户签订回迁协议。公开出让由市国土资源局发布公告,两区组织实施,成交后与成交者签订《成交确认书》。开发商凭《成交确认书》办理规划、建设等有关预批准手续。待开发用地腾空后,凭有效的《成交确认书》签订《国有土地使用权出让合同》,办理供地等手续。
(三)占用新增建设用地手续办理。旧村(居)改造需占用新增建设用地的,按照规定办理新增建设用地手续,用地指标由所在区政府统筹解决。
(四)集体土地手续办理。集土地上的旧村(居)改造可以办理集体建设用地手续,政策允许的也可按规定征收为国有后,办理国有建设用地手续。
(五)村(居)发展用地和政府储备用地。旧村(居)改造范围内剩余的建设用地,原则上20%留作村(居)发展空间用地,其余纳入区级政府储备。
五、 改造资金筹集
(一)城中村改造要最大限度地提高土地利用率,最大限度的节约用地,根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。改造工程中形成的土地净收益由两区政府收取并按有关政策规定作相应扣除后,剩余部分用于城中村改造工程。
(二)按照泰政发〔2004〕71号文件规定的结构差价等收益全部用于城中村改造工程。
(三)城中村改造工程应缴纳的规费按照泰政发〔2004〕71号文件规定执行。
六、 组织领导
为加强对城中村改造工作的组织领导,成立泰城城中村改造工作领导小组(名单附后),负责研究确定城中村改造工作中的重大事项,领导小组办公室设在市建设局。在工作指导上,要先行试点、稳步推进,把握好城中村改造节奏,今年先行试点,取得成熟经验后,再逐步推开。市行政服务中心负责设立城中村改造报建窗口,实行一站式服务。城中村改造的具体工作由泰山区、岱岳区政府组织实施,两区政府作为本辖区城中村改造的第一责任人,要成立相应的组织机构,按照泰城城中村改造工作领导小组的统一部署和要求,结合本区实际制定城中村改造规划和年度计划,提出具体实施方案和保障措施,报市领导小组批准后组织实施。
