| 民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。需要特别注意，居住权不是放在租赁合同的章节，而是放在物权编里的用益物权章节。设立居住权，需要两个条件：1.双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限。2.需要到房管局登记。没有登记，则不产生居住权。
澎湃新闻专访了中国法学会民法典编纂项目领导小组成员、秘书长、中国人民大学法学院院长王轶。王轶看来，居住权制度的入法实现了“物尽其用”的立法宗旨，让有限的资源最大限度地发挥效用。不过，在贯彻物尽其用精神上，目前的立法还有待给足空间，让居住权规则获得更广泛的适用范围。王轶：在用益物权中新增加了一种类型——居住权。当年物权法起草时，对此有过讨论，但没能形成共识。这次借助民法典编纂，就把居住权规定到物权编里。此外，住宅建设用地使用权期限届满自动续期、续费的问题也备受关注。物权编草案强调了续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。尽管这一规定还不是终极回答，但它指出了解决问题的方向和途径。澎湃新闻：在立法中，针对有无必要增设“居住权”以及居住权的地位和功能如何界定等问题，学界是否存在不同看法？王轶：当时参与物权法起草讨论的时候我印象很深，江平老师、王利明老师、马俊驹老师、钱明星老师，这些前辈民法学家都力主规定居住权。当时提出的理由有几点：第一，在审判实践中，已经有很多案例，法官认可了居住权。主要发生在什么情形呢？夫妻双方离婚分家析产时，房子归夫妻其中一方所有，但另一方居无定所，怎么办？法院常常从民法基本原则出发，判决居无定所的一方仍可住到原来的房子里，直到有别的住所为止。除此之外，现实生活中还有一些要求规定居住权的社会需求，当时有前辈民法学家和一些法官提到，上海有一些知识青年，当年“上山下乡”到农村去，在当地成家以后，等到允许知青回城的时候自己回不去了，怎么办？让子女回去。可是这些知青下乡的时候都是中学生，自己没有独立的房子，子女回去住哪儿？一般是跟着外婆、外公、舅舅、叔叔住，可问题是这些亲戚去世后，其他的家人可能就不一定同意他们继续住了，怎么办？这个时候就有人主张通过设立居住权，以此解决这类群体住有所居的问题。另外，基于一些特殊的社会需求，比如当事人想让自己的闲置住宅发挥一定效用，就设定了居住权。不过，当时反对的意见认为，居住权的适用范围太小，没有多少人需要通过居住权制度来满足住有所居的需求，所以没有必要规定居住权。争议之下，为了让物权法尽快出台，就把这个问题放下了。澎湃新闻：您觉得“居住权”制度，有何现实考虑和价值？王轶：我们要关注一点，整个民法典草案物权编的编纂都要秉承一项立法宗旨：物尽其用。就是要让有限的资源最大限度地发挥效用。此次民法典物权编草案规定的居住权，并没有对设定居住权当事人的身份做出明确限定，意味着只要有闲置住宅，就可以拿出来给别人占有和使用。此外，没有明确的限定也就意味着适用主体的范围相对来讲是比较广泛的，这样就能够在更大的范围里解决住有所居的民生问题，能在更大程度上实现物尽其用的立法宗旨。澎湃新闻：此前，社会上还曾出现过“以房养老”的骗局，对一些社会中的弱势群体来说，居住权的设定有何意义？居住权入法能否实现“以房养老”？王轶：以房养老领域出现一些诈骗犯罪，原因是多方面的，应该说任何一种民事交往的方式和手段都有可能被犯罪分子所利用。所以这个板子应该打到这些犯罪分子身上，他们应该受到法律的制裁和追究。据我了解，在以房养老的过程中，的确有一些通过设定居住权的方式，让老人把房子所有权转移出去，犯罪分子利用这种交易方式，损害老人合法权益的现象。从民法典物权编草案确立的规则来看，将来设立居住权需要到登记机构办理登记手续，相对来讲这个程序和链条就长一些，这样可能给揭穿骗局提供更多的机会。澎湃新闻：有学者认为，居住权应当有更大的灵活性和更广泛的适用范围，您怎么看？王轶：我个人也是主张这种观点的。目前民法典物权编草案规定的居住权设立方式有两种：第一，订立居住权合同，基于合同取得居住权。第二，通过遗嘱的方式设立居住权。如何贯彻物尽其用的立法宗旨？居住权的规则还是需要有所发展的。比如，现在的居住权设立是以无偿为原则，以有偿为例外。可以想像，对于大多数的城市居民来讲，愿意无偿给别人设立居住权的情形是非常有限的，例如设定给自己的子女、父母、近亲属、密友等，但是给其他人无偿设立居住权，估计是比较难的。所以，这一规定就值得考虑。另外，民法典物权编草案规定居住权不得转让、继承，事实上，这一规定就会限制住宅资源的优化配置，也难以实现物尽其用。还有，民法典物权编草案还规定设立居住权的住宅不得出租，意思就是居住权人不能利用住宅获得收益，当然另有约定的除外，这也就是说以不得出租为原则，以可以出租为例外。不少参与物权编编纂的学者主张，除了保障性的居住权，是不是也可以给投资性居住权留下空间，更能实现物尽其用。 |
